Výťah v bytovom dome
Výťah v bytovom dome je zariadenie určené na prepravu osôb alebo nákladov medzi jednotlivými podlažiami budovy. Z právneho hľadiska sa výťah v bytovom dome považuje za spoločné zariadenie bytového domu podľa § 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Pri nákladoch spojených s výťahom je potrebné rozlišovať dve kategórie:
Náklady na údržbu, opravy, odborné prehliadky a revízie, prípadne rekonštrukciu alebo výmenu výťahu.
Náklady na jeho prevádzku, najmä spotrebu elektrickej energie.
1. Náklady na údržbu, opravy a rekonštrukciu výťahu
V tomto prípade je potrebné vychádzať zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, konkrétne z § 2 písm. h), ktorý definuje spoločné zariadenie domu. Medzi takéto zariadenia patrí aj výťah, ktorý slúži na spoločné užívanie a je určený výlučne pre daný bytový dom.
Z toho vyplýva, že výťah je spoločným zariadením domu a jeho spoluvlastníkmi sú vlastníci bytov a nebytových priestorov vrátane tých, ktorí bývajú na prízemí a výťah nepoužívajú.
Vlastníci sú preto povinní podieľať sa na nákladoch spojených s jeho údržbou, opravami, revíziami a prípadnou rekonštrukciou alebo výmenou bez ohľadu na to, či výťah osobne využívajú.
Tieto náklady sa spravidla uhrádzajú z fondu prevádzky, údržby a opráv (fondu opráv). Povinnosť prispievať do tohto fondu upravuje § 10 ods. 1 uvedeného zákona, podľa ktorého vlastníci poukazujú pravidelné preddavky do fondu tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy domu. Príspevky sa určujú podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Povinnosť prispievať na opravy a údržbu výťahu sa vzťahuje na všetkých vlastníkov bytov v dome bez ohľadu na poschodie, na ktorom sa ich byt nachádza, alebo na to, či výťah používajú.
2. Náklady na prevádzku výťahu – spotreba elektrickej energie
Odlišná situácia nastáva pri nákladoch na samotnú prevádzku výťahu, najmä pri úhrade elektrickej energie spotrebovanej jeho používaním.
Povinnosť vlastníkov uhrádzať zálohové platby za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru upravuje § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. Toto ustanovenie zároveň stanovuje, že pri rozúčtovaní nákladov za plnenia sa má zohľadňovať miera využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu jednotlivými vlastníkmi. Medzi plnenia spojené s užívaním bytu zákon výslovne zaraďuje aj užívanie výťahov.
Na rozdiel od príspevkov do fondu opráv však zákon neurčuje jeden univerzálny spôsob výpočtu nákladov na elektrickú energiu výťahu pre všetky bytové domy. Konkrétny spôsob rozúčtovania preto treba posúdiť podľa pravidiel platných v danom dome a podľa spôsobu, akým sa tieto náklady medzi vlastníkmi rozdeľujú.
Pri rozúčtovaní je potrebné zohľadniť zákonnú požiadavku prihliadať na mieru využívania spoločných zariadení domu. To znamená, že pri nastavení spôsobu rozúčtovania je relevantné aj to, že vlastníci bytov na prízemí môžu výťah využívať podstatne menej alebo ho nemusia využívať vôbec. Vlastníci bytov na prízemí si však často neuvedomujú, že výťah môžu využívať aj nepriamo, napríklad pri návštevách susedov bývajúcich na vyšších poschodiach, prípadne keď ich návštevy použijú výťah na cestu do bytu alebo pri odchode z neho.
Rozúčtovanie podľa počtu osôb a mesiacov
Pri prevádzke výťahov ide predovšetkým o rozúčtovanie nákladov na spotrebovanú elektrickú energiu medzi jednotlivých vlastníkov bytov. Nájsť spôsob, ktorý by bol za každých okolností úplne spravodlivý a vyhovoval všetkým, je však prakticky nemožné.
Ako už bolo spomenuté, spotrebu elektriny jednotlivých obyvateľov nemožno jednoducho a presne zmerať. Preto sa v minulosti objavovali rôzne návrhy, ako náklady rozdeľovať spravodlivejšie. Jedným z nich bolo, aby vlastníci bytov na vyšších poschodiach platili viac než obyvatelia nižších poschodí. Ďalším návrhom bolo sledovať počet jázd prostredníctvom vstupných čipov a podľa toho určiť podiel jednotlivých vlastníkov na nákladoch. Každý z týchto spôsobov však má svoje nedostatky a vždy sa nájde skupina vlastníkov, ktorá ho považuje za nespravodlivý.
Z tohto dôvodu sa v bytových domoch často používa jednoduchší spôsob rozúčtovania, napríklad podľa počtu osôb a mesiacov, počas ktorých byt obývajú. Konkrétny spôsob rozdelenia nákladov však nie je v zákone podrobne a jednotne upravený pre všetky bytové domy. Zákon totiž nemá za cieľ detailne regulovať každú jednotlivú situáciu, ale v určitých otázkach ponecháva priestor vlastníkom, aby si v súlade s právnymi predpismi dohodli spôsob, ktorý bude pre ich dom vhodný.
A tým sa dostávame k záveru - ak je v bytovom dome výťah, ktorý je určený na spoločné užívanie a jeho prevádzkové náklady sa rozúčtovávajú medzi vlastníkov, samotná skutočnosť, že vlastník býva na prízemí a výťah nepoužíva, ešte neznamená, že je od týchto platieb automaticky oslobodený.
Ak sa vlastníci nedohodnú na inom zákonnom spôsobe rozúčtovania, vlastník sa musí podieľať na nákladoch podľa pravidiel platných v danom dome. Vlastníci by sa však mohli dohodnúť na takom spôsobe rozúčtovania, ktorý primerane zohľadní rozdiely vo využívaní výťahu, pokiaľ je takáto dohoda v súlade so zákonom.
Zároveň treba rozlišovať medzi možnosťou dohodnúť si spôsob rozúčtovania a automatickým nárokom na odpustenie platieb. Zákon totiž v § 10 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z. stanovuje: "Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu."
Toto ustanovenie sa týka predovšetkým vlastníkov, ktorí svoje byty vôbec neužívajú. Nemožno ho však stotožňovať s prípadom vlastníka, ktorý byt riadne užíva, ale nepoužíva konkrétne spoločné zariadenie, napríklad výťah.
Záver k nevyužívaniu výťahu
Samotná skutočnosť, že vlastník bytu býva na prízemí a výťah nepoužíva, ho automaticky nezbavuje povinnosti podieľať sa na nákladoch spojených s jeho prevádzkou. Zákon č. 182/1993 Z. z. v § 10 ods. 6 stanovuje, že pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu. Konkrétny spôsob rozúčtovania nákladov na elektrickú energiu výťahu je preto potrebné posudzovať podľa pravidiel platných v danom bytovom dome a v súlade so zákonom.
Ustanovenie § 10 ods. 7 uvedeného zákona, podľa ktorého sa vlastník neužívaného bytu nemôže domáhať oslobodenia od platieb za plnenia, nemožno automaticky považovať za samostatný právny základ na uloženie povinnosti platiť za každé spoločné zariadenie bez ohľadu na jeho využívanie. Rozhodujúce je zákonné pravidlo rozúčtovania nákladov a spôsob jeho uplatnenia v konkrétnom dome.